経営者必見！ アパート・マンション経営を法人化した方がよい理由とは！

（3）法人化のための３つの方法

メリットとデメリットの両面がある法人化ですが、その方法については３つのパターンがあります。

1. 不動産所有方式
   不動産所有方式とは、個人所有の不動産を会社名義に変更することによって、家賃収入を法人の売上とする方法です。この場合、土地は個人所有のままにしておくと譲渡所得税が不要となるため、建物だけを法人名義に変更するケースが一般的です。法人の売上として収入を分散できる額が最も大きくなるのがこの方式となるため、法人化によるメリットが最も大きい方式であるともいえます。しかし、以下のようなデメリットもあるため、総合的に検討する必要があります。
   
   
   ≪相続時の不動産評価≫
   相続の際に、個人が所有する不動産の場合、原則的には路線価（土地）と固定資産税評価額（家屋）で評価した額が相続の対象となります。路線価は時価公示価格の8割程度、固定資産税評価額は７割程度となっていることから、時価との差額分が圧縮できる計算になります。しかし、法人の場合、株式を相続する３年以内に取得した土地・建物については、時価により評価されるため、不動産の取得時期によっては不利益を被ることにもなります。
   ≪移転コストが必要≫
   個人で所有していたアパート・マンションや土地を設立した会社に移転する場合、不動産取得税や登録免許税などが必要となります。
2. サブリース方式
   サブリース方式とは、土地・建物の所有は個人のままで、設立した会社が物件をサブリース（一括借り上げ）します。管理委託方式と異なり、入居者との契約名義がサブリース会社となり、家賃は入居者からサブリース会社に支払われます。その際にオーナーにはサブリース会社から家賃保証がされるため、サブリース会社の手数料として家賃の15%程度の管理報酬を受け取れますが、所得の分散効果としては不動産所有方式よりは低く、3つ目の管理委託方式よりは高いという位置づけとなります。
3. 管理委託方式
   管理委託方式とは、土地・建物の所有は個人のままで、不動産の管理業務（家賃の集金や清掃、契約手続きなど）を設立した法人に委託する仕組みです。そうすることで、家賃収入の一部が管理受託料として管理会社の収入となります。標準的な管理受託料は家賃の10％以下となるため、所得の分散効果（節税効果）としては最も低い方式となります。

こうした法人化について検討する際には、「不動産所得1,000万円以上」が一つの目安となるでしょう。そのうえで、法人税・所得税・相続税のバランスから最終的に判断することが大切です。