その不動産登記、放置していませんか？ 2026年4月から住所・氏名変更登記が「義務」に――違反すると5万円以下の過料！

その不動産登記、放置していませんか？
2026年4月から住所・氏名変更登記が「義務」に――違反すると5万円以下の過料

2026年4月1日、不動産登記法の改正によって、住所や氏名の変更登記が義務化されました。これまでは「やらなくても罰則はない」とされてきた変更登記が、今後は法律上の義務となったのです。

個人の住所変更はもちろん、法人の本店所在地・商号変更にも影響が及ぶため、中小企業のオーナー経営者にとっても他人事ではありません。

「商業登記は変えた。不動産登記まで必要なの？」——そう思っている方こそ、本記事をご一読ください。

1.そもそも「住所変更登記」とは何か

不動産（土地・建物）を取得すると、法務局に「登記名義人」として住所・氏名が記録されます。その後に引越しや改名等があっても、以前は登記の住所・氏名をそのまま放置しているケースが多く見られました。

理由はシンプルで、「変えなくても罰則がなかった」からです。

しかしこの状態が長年続いた結果、日本全国で「所有者不明土地」が深刻な社会問題となりました。登記上の住所に連絡しても所有者に辿り着けず、老朽建物の解体や災害復旧、インフラ整備が滞る事例が続出したのです。

そこで改正不動産登記法が成立し、2026年4月1日から住所・氏名の変更登記が義務化されました。

2.何が義務化された？――改正のポイント3つ

ポイント①：変更から2年以内の申請が義務

登記名義人が住所や氏名（法人の場合は本店所在地・商号）を変更した場合、変更日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。

ポイント②：怠ると5万円以下の過料

正当な理由なく期限内に申請を怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。過料は刑事罰ではありませんが、登記官が、義務に違反した者に対し、相当の期間を定めて義務の履行を催告したにもかかわらず、正当な理由なく、その期間内に申請・申出がされない場合に裁判所へ通知し、行政上の制裁として裁判所が過料を科する旨の裁判をします。

「うっかり忘れた」では済まされないため、変更が生じたタイミングで速やかに対応する習慣をつけることが重要です。

ポイント③：施行前の変更も対象（猶予期間に注意）

改正法施行（2026年4月1日）以前に行った住所・氏名の変更も、義務化の対象となります。

3.不動産の取得時期で手続きが変わる――「登記」か「申出」かの違い

変更登記の義務化とあわせて、手続きの方法が「不動産をいつ取得したか」によって異なることを押さえておく必要があります。

ポイント：新たに不動産を取得する方は登記手続きの中で自動的に対応が完了しますが、すでに所有している方は取得日によっては、別途「申出」の手続きが必要です。まず自分がどちらに該当するかを確認することから始めましょう。

4.企業経営者が特に注意すべき「落とし穴」

商業登記を変えただけでは不十分

法人が本店移転、商号変更や代表者の住所変更を行った場合、多くの経営者は商業登記（法務局への会社登記）の変更手続きをします。しかし、法人名義で不動産を所有している場合、不動産登記（登記名義人の本店・商号の変更）も別途必要になります。

この2つは別の手続きです。商業登記を変えても、不動産を2024年4月１日以前に所有している場合は自動的には変更されません（法人識別事項申出をしている場合を除く）。

代表者個人名義の不動産も対象

会社名義ではなく、代表者個人の名義で事業用不動産を保有しているケースも多く見られます。この場合も、代表者個人が引越しや改姓等をした際には変更登記の義務が生じます。

「会社の手続きは終わった」と安心していても、個人名義の不動産が見落とされているケースに注意が必要です。

複数の不動産を所有している場合は物件ごとに申請

複数の不動産を所有している場合、それぞれの物件について変更登記を申請する必要があります。ただし、スマート変更登記の「検索用情報の申出」は、管轄の異なる物件をいずれか一か所の法務局にまとめて申し出ることが可能です。

5.「スマート変更登記」を使えば、今後の手続きが自動化できる

義務化と同時に、所有者の負担を大幅に軽減する新制度「スマート変更登記」がスタートしました。これは、事前に一度だけ簡単な申出をしておけば、その後は法務局が住所等の変更を自動で検知して職権で登記してくれる仕組みです。しかも費用は無料です。

個人がスマート変更登記を使うには（検索用情報の申出）

個人が利用するには、「検索用情報の申出」という事前手続きが必要です。申出に必要な情報は以下のとおりです。

申出手続の特徴

• 申出手続において、押印・電子署名は不要
• 専用のソフトウェアを利用することなく、Ｗｅｂブラウザ上で手続が可能
  （「かんたん登記申請」の利用が可能）
• 必要な添付書面は、多くの場合、身分証明書（運転免許証、個人番号カード等）の写しのみ
• 登録免許税等の費用がかからない

申出後の流れは以下のとおりです。

法人がスマート変更登記を使うには（会社法人等番号の登記）

法人の場合は商業登記との自動連携によって対応します。「会社法人等番号」が不動産の登記に記録されていれば、商業登記で本店移転等の変更登記をした際に、法務局が自動的に不動産登記も更新します。

会社法人等番号（12桁）は、登記簿謄本（履歴事項全部証明書）の先頭に記載されています。

スマート変更登記を利用できない場合

以下のケースでは、スマート変更登記は利用できず、従来どおり自分で変更登記を申請する必要があります。

• 海外に居住する個人（住基ネットに登録がないため）
• 会社法人等番号を持たない法人（外国法人等）
• スマート変更登記の申出をしていない場合（利用は任意のため、申出なしでは自動化されない）

6.今すぐ対処すべき課題

7.手続きの流れと費用の目安

変更登記を自分で申請する場合の流れ

1. 登記内容の確認：現在の登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、記載内容を確認する
2. 必要書類の収集：住民票（個人）または履歴事項全部証明書（法人）など、変更を証明する書類を用意する
3. 申請書の作成・提出：法務局に変更登記申請書を提出する（オンライン申請も可能）
4. 登記完了の確認：登記完了後、登記事項証明書で反映を確認する

費用の目安

8.放置のリスクはどこまで現実的か

不動産の売却・担保設定時に手続きが複雑化する

登記名義人の住所や名称が現在と異なっている場合、売却や担保設定（融資）の手続きの前提として変更登記が必要になります。急いで売却しようとした際に、追加の時間と費用が発生するリスクがあります。

※但し、売却や担保設定のタイミングによっては、スマート変更登記が間に合わず、変更登記が必要な場合があります。

法人の場合は「信用リスク」にもつながる

法人の場合、登記情報は誰でも閲覧できる公開情報です。登記上の本店所在地と実際の所在地が異なっている状態は、取引先や金融機関からの信用に影響する可能性もゼロではありません。

「変えたらすぐ登記」＋「スマート変更登記で自動化」を習慣に

不動産住所変更登記の義務化は、「知らなかった」では済まされない制度変更です。ただし、スマート変更登記を一度設定しておけば、今後の手続きは大幅に自動化できます。

不動産を複数お持ちの場合や、過去の変更漏れが不安な場合は、早めに司法書士や専門家に相談することをお勧めします。